Den 8. maj 2025 udsendte Skattestyrelsen et længe ventet styresignal, der præciserer, hvornår man kan fravige den såkaldte 15%-regel ved familieoverdragelse af fast ejendom. Styresignalet har været undervejs i flere år og blev første gang sendt i høring i 2022 – men har været sat på pause i mangel på retspraksis.
Hvad er 15%-reglen?
Når en fast ejendom skal overdrages mellem nærtstående – fx forældre og børn – har det siden 1982 været muligt at fastsætte prisen til den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15%, også selvom ejendommens reelle markedsværdi er ukendt.
Med den nye vurderingslov bliver det fremover en 20%-regel – dog først, når de opdaterede ejendomsvurderinger (fra 2020 og frem) offentliggøres. Midlertidige vurderinger kan ikke bruges til denne regel. Hvis ikke man har fået en 2020 vurdering, kan 15 % reglen stadig anvendes.
Hvorfor er reglen vigtig?
Reglen giver tryghed og forudsigelighed i situationer, hvor man ikke kender den nøjagtige handelsværdi. Men siden de offentlige vurderinger i en årrække ikke har fulgt med markedsudviklingen, er der ofte stor forskel mellem vurderingen og den faktiske salgspris.
Tidligere har man opfattet det som en ret at kunne benytte 15%-reglen. Men allerede i 2016 slog Højesteret fast, at reglen ikke kan bruges ukritisk. Det offentlige bærer som udgangspunkt risikoen for fejlagtige vurderinger – men der kan være ”særlige omstændigheder”, som gør, at reglen ikke må anvendes.
Hvad er en ”særlig omstændighed”?
Styresignalet definerer, hvornår Skattestyrelsen kan tilsidesætte 15%- eller 20%-reglen. Det afhænger af tre forhold:
-
Er der tegn på, at ejendomsvurderingen ikke afspejler den reelle markedsværdi?
Det kan fx være, hvis der findes en nylig markedsvurdering, en høj belåningsgrad, eller hvis der er et tidligere eller nært forestående salg til en helt anden pris. -
Hvor tæt i tid ligger den særlige omstændighed på overdragelsen?
Jo tættere på, jo større vægt har den. -
Hvor stor er forskellen mellem den offentlige vurdering og den reelle handelsværdi?
En stor forskel øger risikoen for, at Skattestyrelsen underkender prisen.
Hvad betyder det i praksis?
Det er blevet mere komplekst at overdrage fast ejendom til familiemedlemmer. Før man gennemfører en handel, bør man få foretaget en grundig vurdering af om 15%- eller 20%-reglen kan anvendes. Det kan være en fordel at strukturere handlen med et gaveelement og et skatteforbehold.
Hvordan kan vi hjælpe?
Hos Formue hjælper vores specialister gerne med at vurdere, om reglen kan bruges i jeres situation, udarbejde en professionel vurdering og sikre, at handlen gennemføres korrekt og skatteoptimalt. Vi anbefaler altid at få professionel rådgivning, særligt i følgende tilfælde:
- Hvis der er en markant forskel mellem vurdering og forventet salgspris
- Hvis der har været eller kommer et salg af en tilsvarende ejendom
- Hvis der er tvivl om Skattestyrelsens vurdering kan holde
Vi har samlet en række situationer, hvor det er særligt vigtigt at foretage en saglig vurdering inden en overdragelse. Se hele oversigten her
Er du i tvivl om, 15%-reglen kan anvendes i din situation? Udfyld kontaktformularen – så hjælper vores specialister dig videre: